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집을 누구 명의로 할 것인지, 처음 집을 사는 신혼부부, 집을 갖고 있으면서 추가 투자를 고민하는 중년부부, 상속을 고민하는 노년부부 등 집을 갖고 있거나 관심 있는 가구라면 누구나 고민하는 부분입니다.
부동산 관련 취득세, 종합부동산세, 양도소득세, 증여·상속세는 계속 바뀌기 때문에 바뀌는 세제를 따라가기가 쉽지 않습니다.올해 개정된 부동산 세제에서는 단독명의, 부부공동명의 중 어느 쪽이 유리할까요.
취득세
취득세는 올해 가장 많이 변화한 세목으로 취득세 개정은 2021년 완료됐지만 올해부터 적용이 시작됐고, 올해부터 증여와 가족 간 고·저가 매매거래의 경우 '시가인정액'을 기준으로 취득세를 부과합니다.
현재 주택에 대한 취득세는 주택보유현황과 조정대상지역 여부에 따라 기본세율(1~3%)과 중과세율(8% 또는 12%)을 구분하여 적용하고 있으며 매매, 증여 또는 부담부증여의 경우 기본, 중과세율의 적용기준이 달라 복잡하게 느껴질 수 있습니다.
대상별로 다시 한번 살펴보겠습니다.무주택자는 매매로 취득하는 주택소재지와 관계없이 기본세율이 적용되며, 단독명의로 취득하는 것과 공동명의로 취득하는 것에 대한 세액의 차이는 없습니다.
1주택자는 새로 매입하는 주택이 조정대상지역이면 8% 중과세율, 비조정대상지역이면 1~3% 기본세율이 적용되며, 단독명의와 공동명의 매매에 따른 취득세 차이는 없습니다.만약 1주택자가 배우자에게 증여 또는 부담부증여를 하는 경우 주택 소재지와 가액에 관계없이 기본세율이 적용됩니다.
2주택자 또는 그 이상의 다주택자는 셈법이 복잡해집니다.우선 2주택자가 매매로 비조정지역 주택을 취득하는 경우에는 8%, 조정지역 주택을 취득하는 경우에는 12%의 중과세율이 적용됩니다.3주택자는 지역에 관계없이 12%의 중과세율이 적용됩니다. 취득세 판단은 가구를 기준으로 하기 때문에 2주택 이상 가구라도 공동명의 단독명의 취득세 세액의 차이가 없고, 만약 행정안전부가 발표한 중과완화 규정(2022년 12월 21일)이 적용되면 각각 4%, 6%의 완화세율이 적용됩니다.
2주택 이상 보유한 가구가 배우자에게 증여 및 부담부증여할 경우 해당 주택 공시가격이 3억원을 넘고 조정대상지역이면 12%의 중과세율이 적용되며, 공시가격이 3억원 이하이거나 비조정대상지역이면 3.5%의 기본취득세율이 적용됩니다. 이 역시 행정안전부가 발표한 중과 규정이 완화되면 중과세율이 6%로 낮아집니다.
부담부증여의 경우, 채무승계액에 대한 취득세는 증여가 아닌 매매에 의한 취득세율이 적용되며, 내용에 따라 부담부증여시 일반증여보다 절세효과를 얻을 수 있으므로 일반증여와 부담부증여의 취득세를 비교하여 가장 유리한 방법으로 진행하는 것이 좋습니다.
종합 부동산세
종합부동산세(종부세)도 살펴봅니다.1주택을 보유한 경우입니다.종합부동산세는 가구 단위가 아닌 인별 과세로, 종합부동산세는 시세가 아닌 공시가격(기준시가)을 기준으로 과세됩니다. 올해부터 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 인상됐습니다. 공시가격에서 1인당 9억원을 공제(1가구 1주택자의 경우 12억원)하기 때문에 보유지분 공시가격이 9억원을 초과할 경우 초과액에 대해서만 종합부동산세가 과세됩니다.
단독주택이면서 1가구 1주택자라면 12억원까지 공제받을 수 있고, 단독명의로 1가구 1주택자는 보유기간과 나이에 따라 추가 세액공제를 적용받을 수 있습니다.
공동명의라면 본인 소유 지분 공시가격에서 9억 초과분에 대해서만 과세하며, 따라서 반반 공동명의의 경우 공시가격이 18억원까지는 종부세가 부과되지 않습니다. 공동명의의 경우 단독명의에 비해 기본 공제액이 크기 때문에 통상 공동명의가 더 유리할 수 있지만 공시가격 18억을 훌쩍 넘는 초고가 주택은 세액공제의 세부담 절감 효과가 더 클 수 있습니다.
2주택자 종합부동산세는 어떤가요?조정대상지역 2주택자에게 적용되던 종합부동산세 중과세율이 개정돼 올해부터는 소재지와 관계없이 3주택 이상 소유자부터 중과세율이 적용됩니다.
때문에 지난해까지는 2주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있다면 배우자 모두 중과세율이 적용돼 각각 단독명의로 보유하는 것보다 불리한 경우가 있었지만 올해부터는 공동명의로 보유하더라도 기본세율이 적용됩니다.
단, 1인당 9억원 초과 시 부과되는 세율은 누진세율로 초과금액이 높을수록 높은 세율이 적용되므로 부부공동명의로 취득하는 것이 가장 종합부동산세가 적게 나올 수 있습니다.
3주택 이상을 보유한 경우 주택공시가격 합계액이 일정 금액 이상인 경우 종합부동산세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 3주택을 배우자 중 한 사람이 단독으로 보유하고 있는 경우 배우자에게 1주택을 증여함으로써 중과세율이 적용되지 않을 뿐만 아니라 9억원의 기본공제를 추가로 받을 수 있습니다.
만약 3주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있는 경우 금액에 따라 부부 모두 중과세율이 적용될 수 있으므로 2주택을 보유한 가구라면 3주택 취득 시 중과세율이 적용되지 않도록 명의와 지분 설정이 필요합니다.
양도 소득세
양도차익에 대해 적용되는 양도세는 기본세율과 다주택자 중과세율로 구분해 적용됩니다. 다주택자 양도세 중과세란 가구를 기준으로 2주택 이상 보유한 가구가 조정대상지역 소재 주택을 양도할 경우 양도소득세율에 20%(30%)가 더해진 세율을 적용하는 것으로 보유기간에 따른 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 없습니다. 현재 일시적으로 적용이 유예되어 있습니다.
양도소득세의 주택 수 판단은 가구를 기준으로 하기 때문에 단독 명의와 부부 공동 명의에 대해 중과세율 적용 여부가 달라지지는 않지만 양도차익으로 유·불리가 달라집니다.
양도차익이란 양도가격에서 취득가액을 뺀 금액을 뜻하는데, 이때 양도차익은 각각의 지분을 기준으로 계산하기 때문에 누진세율이 적용되는 양도소득세에서 단독명의의 주택을 양도하는 것보다 공동명의의 주택을 양도하는 것이 더 적은 세금이 부과됩니다.
따라서 공동명의의 주택을 양도할 경우 양도차익이 귀속되므로 적용되는 세율이 줄어들게 되며, 기본공제도 공동명의자 전원이 각각 적용받을 수 있어 양도세에서 절세효과를 누릴 수 있습니다.
배우자에게 증여 또는 부담부증여시 양도세·상속세
배우자에게 증여할 경우 10년간 6억원이 공제되는데 쉽게 말해 배우자에게 6억원의 부동산을 증여해도 취득세 이외의 세금은 발생하지 않는다는 뜻으로 증여공제를 활용해 양도세, 상속세 절세 계획을 수립할 수 있습니다.
양도세 절세를 먼저 살펴보겠습니다.예를 들어 1억원에 취득한 아파트의 현재 시세가 5억원이고 10년 후 10억원으로 상승할 것으로 예상되는 경우 현재 상태에서 10억원에 양도할 경우 9억원에 대해 양도소득세가 부과됩니다. 그러나 만약 현재 시세인 5억 원으로 배우자에게 증여한다면 취득가액이 증여가액인 5억 원이 되고, 10억 원으로 양도 시 5억 원에 대한 양도세가 부과되어 증여세는 발생하지 않습니다.단, 증여가액을 취득가액으로 인정받기 위해서는 증여 후 10년을 추가로 보유해야 합니다.
상속세는 상속개시일 현재 피상속인의 순재산에 대해 과세하는 세금으로 상속세 기본공제는 상속개시일 현재 배우자가 있으면 10억원, 없으면 5억원입니다 재산의 대부분이 남편 명의인 상황에서 아내가 먼저 사망한 경우 10억원 공제를 활용할 수 없습니다. 이후 남편이 사망할 경우 5억원의 공제만 받을 수 있기 때문에 재산 대부분이 상속세 과세 대상에 해당돼 높은 세율 구간이 적용됩니다.
만약 남편의 재산을 아내에게 미리 배분하면 아내가 먼저 사망할 때 공제액을 모두 적용받을 수 있고, 남편이 먼저 사망할 경우에도 적용되는 세율이 낮아져 상속세 절세 효과를 얻을 수 있습니다.따라서 재산의 대부분을 배우자 중 한 사람이 보유하고 있는 경우 배우자 증여를 통한 상속세 절세 계획을 수립하는 것이 필요하며 상속세도 상속개시일 10년 이전에 증여를 한 경우 완전한 절세효과를 누릴 수 있습니다.